炸金花的生死门市场出现“窗口期”
发布时间:2019-04-30 20:31

  4月25日,位于新双楠版块的北辰天麓御府拿证,预售价格18003-25865元/㎡(装修价格3580元/㎡)。这是新双楠版块目前的最高预售价,▓甚至赶超双流怡心湖版块的预售价天花板,放在全城也属前列

  新双楠版块的区域“定价权”,被北辰天麓御府重新定义,但也在行业内外引发了激烈讨论甚至是争论

  ?该项目楼面地价为10100元/㎡,属新双楠最高,放在整个双流区也排行第三,高价拿地的北辰,到底有何考量

  综合来看,市场各方对北辰甚至新双楠版块的认识并不统一。锐理君日前亲自造访这一项目发现,除了高地价、高售价,北辰和天麓御府的更多“隐实力”或许才是解开疑惑的关键

  时间倒回到2017年7月25日北辰(天麓御府)地块拍卖当天。彼时,该地块以6000元/㎡的楼面地价开拍,每次以100元/㎡的增幅竞价。现场共有6家房企争夺,经过42轮竞价,北辰才以 10100元/㎡的楼面价成功竞得

  火爆!这是很多人对那场土拍的第一印象。6家房企激烈夺地的原因也很简单:一方面当时正处于楼市加速“上扬”阶段,拿地是“必修课”;另一方面更重要的是,和许多尚处于规划建设的版块不同,新双楠版块前期的建设、整体的配套已经有轮廓,诸多显性价值已经看得见

  就目前热议的北辰天麓御府来看,该项目位于港都路与航园路交汇处,应该说处于新双楠版块的核心位置,▓周边的配套资源也是十分优越

  公路和轨道交通畅达:锐理君实地踩盘发现,天麓御府一个大的优势是不临主干道,且周边已形成三横三纵的立体交通网。具体来看,三横是三环路、南四环、白衣上街,三纵为双楠大道、航都路、成双大道。其中通过双楠大道可直接串联主城中心,同时也接驳牧华路(五环路),而通过成双大道可以直达桐梓林、神仙树、玉林片区。此外,已开通的地铁3号线公里

  四大成熟商圈环绕:商圈资源是项目的一大看点,与项目南侧一街之隔就是双流万达广场,周边2公里内还有双流奥特莱斯、海滨城、优品道广场,这些商业综合体均已开业

  教育配套非常优质:双流是成都唯一12年制义务教育的区域,距离项目400米的双流区实验幼儿园,是双流第一所高质量、高起点的幼儿园;北辰项目斜对面,则是省级重点棠湖中学实验学校

  公园资源是标配:与项目一街之隔规划有市政公园,业主后期可以直接占据这个独有的外部景观资源。更重要的是,距离项目约1.7公里还有8500亩的湿地公园,它由8个主题公园和9大湖泊纵横相连而成,目前已部分投入使用

  说回到北辰这家企业,其在成都的拿地轨迹和选址就有严格的“隐性标准”:城南+热门成熟区域,而且北辰所拿地块基本都是低密低容的条件,坚持走高端路线

  锐理君查阅后台信息发现,2015年进入成都后,北辰先后在城南核心版块开发了北辰朗诗南门绿郡、北辰香麓、北辰南湖香麓三大项目,均实现了较高的产品溢价和去化速度;在2017年7月拿下本文提及的天麓御府地块后,北辰又在2018年12月拿下了双流华府120亩地块

  品质改善、高端改善需求的爆发是当前的流行趋势,不少品牌开发商也看准了这一机会点,甚至专攻高改市场,TOP系产品迭出。就选址来看,房企在区域选择上大致可分为两类

  第一类是高端项目扎堆区域,如攀成钢、武侯新城版块,各大品牌项目捆绑宣传“豪宅区”规划,通过集中造势聚集购买力,相关配套设施随后跟进。房企在此开发的优点是能快速抢占市场制高点,不足是竞品多、竞争大

  另一类是配套先行的成熟区域,▓这些区域前期聚集了大量刚需、刚改项目,但高改类仍属“空白”,随着需求的递增,区域价格和高端置业增加,市场出现“窗口期”。房企在这种区域拿地的优点是竞品少,但由于前期市场偏中低端,后期高端项目的发展难免被“质疑”

  均价涨了4164元/㎡。锐理数据显示,2017年7月北辰拿地时,新双楠版块的整体均价为8615元/㎡,截至2019年4月均价为12779元/㎡,不到两年时间价格上涨了4164元/㎡

  土地成交多达10宗。2016年至今,双流区共成交了25宗住宅地块,合计1992亩。其中华府版块成交8宗,怡心湖版块成交3宗,新双楠版块10宗,其它版块4宗。据不完全统计,成交量最大的新双楠版块目前已汇聚了北辰、远大、佳兆业、北京城建600266)、金科、旭辉、领地、港中旅等十多家大咖级房企

  高端需求提档至150㎡。锐理数据显示,2018年新双楠版块90㎡以下的户型面积供应占比仅15%,90-150㎡占比72%,区域产品正不断向大面积提档升级

  具体到项目端,2016年前拿地的远大林语城、佳兆业8号等项目推出的刚需房源已基本售罄。近一年来新双楠新入市的项目都已经“改善化”,但目前不少项目还是集中在刚改或者再改产品,“高改”市场的空白仍有待进一步填补

  金科集美学府,面积135㎡和127㎡,清水价格13061-18503元/㎡

  通过对区域购买力的客户调研,锐理君发现,新双楠版块的“高改”客群目前主要有三大类:一是“买不进”内外双楠和武侯新城的高端客群,二是高新区、▓天府新区因限购而外溢的改善客群,三是双流的地缘性高改客群

  这三类客群,正是北辰敢于在新双楠选择做高改“拓荒者”的底气,也是北辰“隐实力”的另一个表现:在价值成熟地段,通过绝对的差异化产品和价格,吸附塔尖人士,抢先占据市场

  除了选址、拿地、定位,更让锐理君和业界感兴趣甚至疑惑的是,面对18003-25865元/㎡的预售价,北辰会拿出怎样的产品来做支撑

  通过实地考察锐理君发现,北辰天麓御府的重心放在了“布局-圈层-生活”三大步骤上:既能通过产品升级增加溢价空间,又能跳出区域产品“同质化”的包围,引领产品变革。在隐藏的细节中凸显产品功力,这也符合国企一贯的低调作风

  近几年,高低配是市场的优选——通过高层走量,让洋房和别墅实现更多溢价,但缺点在于业主不能“均沾”社区资源。为了规避这一缺点,北辰天麓御府最终选择全部做小高层(9-13层),通过围合式布局,降低建筑密度,“最大化”绿化和公共空间,让景观资源的配置有更多空间

  中庭园林根据不同的文化主题,项目设置了老年人活动场地、青年交流场地、家庭提供活动的场所、多功能景观会客厅、全龄化儿童及老人活动场地等,实现多龄段的需求平衡

  北辰天麓御府总计仅有431套房源,户型面积以151㎡—191㎡的大四房为主,2梯2户纯板式大平层,电梯直接入户,能最大化地保证圈层的统一性

  从数据调研来看,该项目的“关注者”年龄普遍在35—50岁,稳妥的中产阶层,对居住身份与自身标签的塑造非常重视。因此,北辰天麓御府打造了“一入院、二穿庭、三登堂”的三重礼序,通过“仪式感”制造不一样的归家路径

  但更多加分项体现在配套服务的细节上:如24小时服务的楼栋管家;946个车位、1:2.19的车位配比;2个双出入口地下车库等

  前文提到,目前新双楠版块的房源供应主要以110-150㎡的户型为主,北辰天麓御府151-191㎡的户型区间称得上是“一股清流”,其产品在尺度、功能和舒适性上都有更多可操作性。我们以191㎡的户型为例

  ?4个阳台:191㎡户型的客厅、餐厅、主卧、次主卧均有独立的阳台设置,且每个阳台都朝向中庭,观景视野“大而全”

  ?双主卧套房:该户型有约50㎡的主卧套房和约40㎡次主卧套房,带有独立的观景阳台、▓衣帽间、盥洗室。其中主卧带有独立的书房,主卫采用双台盆设计,很好地满足了这一区域和这类购买力的居住诉求

  2017年7月拿地,2019年4月25日拿证,计划2019年5月15日开盘,北辰前期在这块土地上作了很多功课

  作为目前新双楠版块高改产品的“拓荒者”和“定价者”,北辰也不可避免地会面临市场的争论。但从此前成都乃至全国高端楼市版块的发展来看,这样的“争论”是良性发展的必要。对比很多“新兴版块”,已经成熟的区域最大的保障在于“稳妥”,而在当前的政策和市场环境下,这对房企和购房者而言都非常重要



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